Alle sprechen darüber, fast jeder kann sich vorstellen in ihnen zu wohnen. In manch einer Stadt darf man viele von ihnen bewundern, in einigen sind sie rar. Die Mietpreise sind hoch, der Quadratmeterpreis zum Erwerb auch. Die Denkmalimmobilie ist nicht nur ein kulturgeschichtliches Zeugnis, welches es zu erhalten gilt.
Für viele ist es Gemütlichkeit, Schönheit und Prestige in ihr zu wohnen.
Die Denkmalimmobilie ist in Deutschland ein legales Steuersparmodell. Das führt zu einer sehr hohen Nachfrage am Markt, das durch immer knappere Angebote in guten und oder aussichtsreichen Lagen immer weiter anspannt.
Gerade für Gutverdiener, die eine hoher Steuerlast tragen, ist diese Form der Immobilienanlage attraktiv. Dennoch sollte es bei der Wahl, wie auch bei anderen Immobilienanlagen, nie ausschließlich um die Rendite oder den Steuervorteil gehen.
Wie wird ein Denkmal zu einem Denkmal?
Die Hoheit über den Denkmalschutz und die Denkmalpflege liegt in der Zuständigkeit der Länder. Diese bestimmen, ob ein altes Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird oder nicht. Das Ziel der Denkmalbehörde ist es dafür zu sorgen, dass die Denkmäler in ihrem Zuständigkeitsbereich dauerhaft erhalten und nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört werden und somit Kulturgüter dauerhaft gesichert werden.
Vor dem Kauf eines Denkmals solltest du folgendes wissen
Kauf vor Sanierung
Der Kauf eines Denkmals muss stattfinden bevor die Sanierungen beginnt. Das heißt, dass du die Wohnung in dem Denkmalobjekt oder das komplette Denkmalobjekt in einem Zustand kaufst, der als Ruine bezeichnet werden darf. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass in den Jahrzehnten des Leerstandes und der Selbstüberlassung, teile des Gebäudes eingestürzt, tierisch bewohnt oder oft Zerstörungen stattgefunden haben. Finden bauliche Tätigkeiten vor dem Kauf der Immobilie statt, führt das zur Minderung der Afa (Absetzung für Abnutzung) und somit zu einer Verschlechterung der steuerlichen Absetzbarkeit.
Absetzbarkeit deiner Investition
Bei einem Denkmal setzte sich der Kaufpreis aus 3 Bestandteilen zusammen:
Grund und Boden
Bestand
Sanierungsbedürftiger Anteil
Um so höher der sanierungsbedürftige Anteil angesetzt wird, um so höher ist der Steuervorteil. Der sanierungsbedürftige Anteil kann über 8 Jahre mit jährlich 9% und weitere 4 Jahre mit 7% abgeschrieben werden. Auf den Anteil der als Bestand gewertet wird, fällt der übliche Steuervorteil an. Steuerlich absetzbar sind für Baujahre bis einschließlich 1924 2,5% p.a. über 40 Jahre und bei Baujahren ab 1925 2% p.a. über 50 Jahre. Wie hoch letzten Endes die Absetzbarkeit für den sanierungsbedürftigen Anteil ist, steht erst nach kompletter Abnahme vom Denkmalamt, TÜV und Finanzamt fest. Die Prüfung vom durchführenden Finanzamt kann bis zu 2 Jahren dauern, vorher ist es eine Schätzung. Dennoch kann der Investor ab Fertigstellung mit der Absetzung beginnen. Im Nachgang wird dann geschaut, ob gegengerechnet werden muss. Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden.
Nachgelagerter Ertrag, vorgezogene Kosten
Das Denkmal ist natürlich nicht sofort bezugsfertig. Eine Bauzeit von 1-2 Jahren ist üblich, da alle Auflagen des Denkmalamtes befolgt, umgesetzt, dokumentiert und abgenommen werden müssen. Abgesetzt wird das Denkmal im Jahr der Fertigstellung.
Für wen lohnt sich die Investition in ein Denkmal?
Ab einem Bruttoverdienst von ca. 65.000€ p.a., Single, Steuerklasse I wird das Thema Denkmalimmobilie interessant. Bitte bedenke, dass nur wenn du Steuern zahlst, du auch Steuern absetzen kannst. Solltest du jetzt schon wissen, dass du in den nächsten Jahren zeitweise im Ausland arbeiten möchtest, nur noch Teilzeit arbeiten oder über die Elternzeit hinaus zuhause bei den Kinder bleiben möchtest, lohnt es sich ggf. über eine Verschiebung der Investition nachzudenken. Natürlich kann es sich, zum Beispiel bei verheirateten, gemeinsam veranlagt, wieder lohnen diese Investition vorzunehmen. Dies gilt es im Einzelfall zu besprechen und einen Steuerberater hinzuzuziehen.
Video mit Günter
Günter Baumann ist ein ausgewiesener Experte rund um das Thema Immobilien zur Kapitalanlage. Wir fruen uns sehr, dass er uns für ein Interview speziell zum Thema "Denkmalimmobilien zur Kapitalanlage" zur Verfügung gestanden hat. Hier gehts zum Video:
Beispiel einer Wirtschaftlichkeitsberechnung:
